Každý z nás kto predáva chce predať alebo prenajať svoju nehnuteľnosť čo najrýchlejšie. Taktiež chce zrealizovať celý obchod čo najrýchlejšie. Obhliadka je veľmi dôležitý krok pri predaji nie len nehnuteľností. Často sa stáva, že práve hľadanie vhodného záujemcu trvá najdlhšie.
Cena, fotografie, informácie o ponuke v inzercií sú základné piliere, ktoré vieme ovplyvniť pri hľadaní potenciálnych záujemcov. Tie sú práve najčastejším lákadlom dohodnutia obhliadky. Môžeme mať najlepšie fotky, text, cenu, ale jednoducho ak niekomu nepadne do oka lokalita, výhľad, dispozícia, prístup, celkový dojem asi nepredáme. Môže to byť aj opačne. Dajme si preto na spracovaní záležať.
Fotky – svetlé, čisté, zaostrené. Dnešné mobilné telefóny majú dobré fotoaparáty. Ak si netrúfneme, pokojne zavolajme profesionálov. Majú v oku kompozície, techniku, vedia čo a ako nafotiť. Pri predaji bytu, pozor na fotenie exteriéru, nemali by sme fotiť bytový dom, ani priestor okolo neho. Pri rodinných domoch, pozemkoch, obchodných priestorov pozor na susedné nehnuteľnosti. Nepísané pravidlo pri fotografovaní: na fotke by malo byť len to čo je predmetom ponuky.
Inzercia – stručný a jasný opis ponuky. Nesmie chýbať lokalita, stav, dispozícia, rozloha, poschodie, materiál, rekonštrukcia, kontakty telefonicky, emailový. Inzerovať sa oplatí na inzertných portáloch, ktoré sú určené pre nehnuteľnosti.
Cena – treba ju uvádzať, pokiaľ nejde o exkluzívne ponuky. Ak nevieme koľko pýtať je dobré sa s niekým poradiť. Pokojne oslovme súdneho znalca, realitnú kanceláriu, prelúskajme inzerciu podobných ponúk z okolia. Cena je takmer vždy najdôležitejšia pri rozhodovaní. Ak ju prestrelíme môžeme predlžiť hľadanie záujemcov
Príprava nehnuteľnosti na predaj by sa mala začať pred fotením. Fotografie sú už prezentácia ponuky. Netreba zabudnúť, že mnoho z nás ma citový vzťah k domu, bytu, pozemku, či obchodnému priestoru. Môže trvať nejaký čas pokiaľ sa naozaj rozhodneme k predaju. Aj preto je dobré začať prípravu skôr ako pred obhliadkou. Máme krásnu ponuku, nájdeme kupujúceho, skvelo odprezentujeme, dohodneme všetky detaily. Tesne pred podpisom stiahneme ponuku, lebo sme si to rozmysleli. To by sa asi nepáčilo nikomu z nás, ak by sme kupovali.
Ponuka sa má prezentovať čo najreálnejšom svetle, bez zbytočných nedostatkov, ktoré vznikli bežným používaním, nedostatočnou údržbou a neporiadkom okolo. Niekto si môže povedať: „veď ja predávam rodinný dom v pôvodnom stave mňa sa takéto netýka.“ Práve naopak, týka a ako veľmi.
Odstrániť nedostatky nie vždy bude trvať jedno poobedie, myslime na to. Neprezentujme skvelé ponuky, s vŕzgajúcimi dverami, neotvoriteľnými oknami, zatekajúcou strechou, odlúpenou dlaždicou na chodníku, ohnutým zábradlím na schodoch, s úsmevným zápachom. Pri vstupe nás budú čakať vyschnuté kvety, staré topánky, či plný vešiak kabátov. Každý nedostatok ovplyvňuje cenu. Čím je ich viac, tým bude záujemca sa viac domáhať zľavy. Teda ak vôbec ostane záujemca.
Pozemok – pokosiť trávu, odstrániť náletové dreviny, vyschnuté stromy. Odpratať všetko čo by tam nemalo byť. Vyrovnajme stĺpiky v ohrade, zapleťme diery v plote.
Byt – utrieť prach, pavučiny, okná. Zbavme sa vodného kameňa v kúpeľni, zápach na záchode, v kuchyni. Vyčistime balkón. Odložme všetko čo nepoužívame najlepšie na zberný dvor. Kuchynskú linku taktiež upracme, odstráňme všetko nepotrebné k prezentácií, nejdeme variť. Pozor na drobné nedostatky, oškreté rohy, nefunkčne rolety, ovisajúce kľučky, vŕzgajúce dvere. Odložme topánky, bundy na vešiakoch. Pivnica nie je výkladná sien slávy, ale aspoň nech je možné identifikovať jej rozmery.
Rodinný dom – podobne ako pri pozemku a byte. Pozor na strechu, zábradlia, dlaždice na schodoch, chodníkoch, neotvárajúcu bránu, pachy.
Ak predávame nehnuteľnosť, ktorú obývajú/užívajú nájomníci v obytnom priestore moc by sme im tam pobehovať nemali bez nich. Majú tam odložene svoje osobné veci a nepatrí sa to. V nebytových priestoroch by sme mali požiadať nájomníkov o účasť na obhliadke. Treba rešpektovať ich činnosti a majetok.
Kuchynská linka, chladnička, skrine, skrinky, komoda sa neotvárajú. Pokiaľ nie sú prázdne, nové a súčasťou ponuky. Na posteliach sa nesedí, neleží. Na gauči v obývačke sa sadnúť môže. Záchod by sa nemal na prezentácií používať. Okrem mimoriadnych prípadov.
Vypracme všetko, čo nebude súčasťou predaja, teda ak je to možné. Šetrí to čas a energiu pri realizovaní predaja. K tomu bude lepší alebo skutočný dojem pri prezentovaní.
Pri predaji nehnuteľnosti, v ktorej nikto nebýva, pozor na nepríjemné pachy, pavučiny, zatekanie, nefunkčnosť dverí, kľučiek, okien, vyschnuté kvety.
Podľa etiky, by sme sa nemali vyzúvať na návšteve. Hovoria o tom jej poprední predstavitelia. Nevyzúvame sa lebo možno naše nohy po celom dni v topánkach majú vtipnú vôňu. Máme dierku na pančucháčoch alebo špinavé ponožky. Nikomu z nás sa nechce ospravedlňovať za svoje nohy pri účasti na prezentácií nového bývania. Sme tu, aby sme pozreli nehnuteľnosť. Ak sme zástancami vyzúvania, aj tak sa nevyzúvajme, pripravme radšej návleky.
Nezabúdajme, že sme ľudia. Veľká časť z nás je emočných a podlieha svojím zmyslom. Menšie percento je technický založených. Preto je dôležité mať na pamäti obe skupiny ľudí. Každá maličkosť ovplyvňuje rozhodovanie. Ovplyvňujme to čo ovplyvniť vieme, ten zvyšok priznajme, aj tak s tým asi nič neurobíme. Je dobré poukázať na benefity, ale aj na záporné stránky.
Nehovorme čo všetko sa dá v našej nehnuteľnosti vylepšiť, urobiť, vytvoriť. Naozaj nikoho nezaujíma, čo keby. Schválne, kto chce počúvať výhovorky majiteľov, predajcov prečo sa tak niečo neurobilo, keď sa to teda dá. Často sa stáva, že práve majitelia robia nevedomý tlak na potenciálnych záujemcov. Po chvíli ho vycítia a utečú preč. Kto chce kupovať niečo pod tlakom?
Čím viac ľudí je na obhliadke, tým je to horšie. Záujemca nepotrebuje otvoriť dvere na kúpeľni a ukázať tu je kúpeľňa. Chce voľnosť, prejsť sa, poobzerať, všimnúť si maličkosti a vrátiť ešte raz, teda ak máme toho správneho pre nás.
K prezentácií nehnuteľnosti môžeme použiť vylepšováky, aby sa návšteva cítila čo najlepšie. Možno práve nekúpia, ale môžu o tom niekomu druhému povedať. Nikdy nevieme s istotou povedať odkiaľ príde kupujúci.
Pracujme so zmyslami a pocitmi. Pokúsme sa naladiť priateľskú atmosféru, príjemné prostredie a nezavadzať. Kupujúci kupuje nehnuteľnosť, nie predávajúceho. Ten pri podpise potrebnej dokumentácie odchádza. Taktiež nepredávame riady ani porcelán, nevykladajme ho.
Všetko máme čisté, vyleštené, opravené. Čo viac ešte vylepšiť? Použime zmysli napríklad:
oči – svetlo, svetlo a ešte raz svetlo. Jeho intenzita, zdroje, priehľadnosť, farbu, lesk. Dohadujme si obhliadku za denného prírodného svetla. Nastavme rolety na oknách, tak aby sme dosiahli čo najlepšie svetelné podmienky.
nos – vyvetrajme, zapáľme sviečku, nechajme rozvoniavať kyticu kvetov na jedálenskom stole, použime levanduľu. Pozor na alergikov, migrény, nevoľnosť, veľa vône škodí.
uši – prijemná hudba umocní atmosféru. Ak je za domom diaľnica, povedzme o tom. Otvorme okná a zatvorme ich poukážme na rozdiel. Len nech susedia neklepú rezne alebo nepília drevo.
jazyk– najlepšie sa rokuje pri stolom s koláčmi a kávou. Pripravme tajný recept alebo navštívme miestnu cukráreň. Teplý nápoj a dobrý koláč nemusí nič pokaziť, práve naopak.
koža – zamerajme sa najme na teplo, chlad, vlhkosť, sucho. Skúsme nastaviť teplu v interiéry, aby bola čo najpríjemnejšia.
Ak mame krb a počasie nám to umožňuje, zakúrme v ňom. Nachvíľu sa pri ňom zastavme, najlepšie s kávou. Prosím vypnime televízor. Nikto k nám neprišiel pozerať televíziu. Nepatri sa to. Prezentujme cez deň za denného svetla aspoň prvú obhliadku.
Predaj každej nehnuteľnosti si vyžaduje svoju prípravu, nepodceňujme ju, možno predáme skôr, môžeme dosiahnuť lepšiu pozíciu pri vyjednávaní celého obchodu.
Na konci obhliadky majme pripravený informačný leták pre záujemcov. Nevieme koľko mali za sebou, prípadne pred sebou obhliadok, aké sú ich otázky, nad čím váhajú, čo porovnávajú a taktiež čo si budú pamätať. V letáku by mali byť fotografie, popis, cena, kontakt.
Na konci dna žiadna nehnuteľnosť nebude vyzerať ako z časopisu. Budú v nej žiť ľudia domáci miláčikovia, deti. Aj preto výnimky potvrdzujú pravidlo. Aj zanedbanú neudržiavanú nehnuteľnosť je možné predať ak nájdeme kupujúceho. Áno sú ľudia, ktorým je jedno čo vidia, majú svoje predstavy, neodradí ich nič. Vždy ich bolo menej a nároky na prezentovanie sa menia, pamätajme na to.
Čo sa robí po prezentácií? Hlavne si netreba klamať, nenamýšľajme si a netlačme nikoho do rozhodnutia. Pár dni po prezentácií napíšme krátku správu alebo zavolajme, či ešte nie je treba nejaké informácie alebo ďalšiu obhliadku. Ak hľadáme bývanie, vždy pošlime aspoň krátku slušnú správu ako sme sa rozhodli.
