Kde, čo a za koľko? Priznajme sa, koľkí z nás si lámeme hlavu práve týmto typom otázok v týchto chvíľach. Takéto otázky si kladie azda každý, kto sa rozhoduje investovať finančné prostriedky do kúpy nehnuteľnosti. Viac o tom si povieme v nasledujúcom článku, kde zanalyzujeme situáciu na trhu s nehnuteľnosťami, posunieme tipy, ukážeme ponuky v okolí Vrábľov.
Ako raz povedal humorista Billings: „V ekonomike a v láske je potrebná kríza, aby mohol nastať čas konjunktúry“.
Všetci sme tušili, že na realitnom trhu sa bude niečo diať. Záujem o kúpu bývania a úrokové sadzby na úveroch boli posledné roky priam rozprávkové. Dopyt prevyšoval ponuku. Kupujúci často zvádzali medzi sebou boje kto ponúkne viac. Len málo kto tušil, že by mohol prísť výrazný zlom. Tento zlom, ale nastal. Tušili sme, že raz skončia ponuky lacných úverov, zastúpi záujemcov o kúpu taktiež sa rozídu. Prichádzalo to všetko postupne. Až jedného dňa sa preberáme a všímame si úroky na úveroch, ktoré dosahujú 5 % p.a. Záujem o bývanie sa výrazne prepadáva.
Graf č. 1: Vývoj priemerných cien nehnuteľností na bývanie vo Vrábľoch v období 2018-2023
Zdroj: trhovereporty.sk
Nastáva nová situácia na trhu. Boj o kupujúceho je na dennom poriadku. Kto nemusí nepredáva, vyčkáva. Developerské projekty sa vo väčších mestách pozastavujú. Majitelia sa zbavujú nepotrebných nehnuteľností. Ako prvé ide o rekreačné nehnuteľnosti, investičné nehnuteľnosti, ktoré nezarábajú. Ako keby toho všetkého nebolo málo, banky sprísňujú podmienky pri poskytovaní úverov na bývanie. Nájsť záujemcu trvá dlhšie. Ponuka výrazne prevyšuje dopyt.
Naopak vzrástol dopyt po prenájmoch. Badáme to tým, že ponuky dokážeme o veľa rýchlejšie prenajať. Záujem je vyšší o novostavby a zrekonštruované nehnuteľnosti. Staršie, menej lukratívne, nezariadené ponuky, nie moc dobré adresy, tam sa čaká na záujemcu o niečo dlhšie.
Graf č. 2: Počet aktívnych ponúk na bývanie na Slovensku za 11. mesiac v rokoch 2022 – 2023
Zdroj: trhovereporty.sk
Mnoho informácií, prognóz už bolo napísaných, povedaných. Kupujúci majú veľké množstvo informácií okolo seba. Nastáva doba, kedy tábory kupujúcich aj predávajúcich prichádzajú na trh vzdelanejší. Čo je len a len dobré.
Tu je dobré pripomenúť, že turbulencie, krízy sú na trhoch normálne, bežné. Aj keď nie sú obľúbené. Majú svoje opodstatnenie. Základná investičná poučka hovorí, že sa má nakupovať, keď ceny klesajú nadol a predávať, keď ceny stúpajú nahor. Avšak z veľkej časti na realitnom trhu to moc neplatí. Pri kúpe sa rozhodujeme pocitovo, nie logicky. Možno aj preto, že podvedome sme všetci tušili, že ceny bývania takmer vždy rástli. Dnes a už nejaký ten mesiac sa situácia mení. Ceny postupne klesajú a všetci očakávame ešte ich ďalšie výraznejšie klesanie. Hlavne u starších panelových bytoch a čiastočne rekreačných nehnuteľností, resp. nehnuteľností bez využitia.
Graf č. 3: Aktuálna priemerná trhová cena bytov za m2 na Slovensku za 11. mesiac v rokoch 2022 – 2023
Zdroj: trhovereporty.sk
Platí nasledovné pravidlo: čím je nehnuteľnosť väčšia, tým viac klesá jej cena. Jeden z hlavných dôvodov je výška poskytnutého úveru bankou na kúpu. Samozrejme nezabúdajme. Ak si chceme kúpiť trojizbový byt, už sa nemusíme toľko ponáhľať s kúpou. Máme čas na výber, na trhu nie je toľko záujemcov ako pred rokom, či dvomi (samozrejme neplatí to len pri trojizbových bytoch).
Podobný jav môžeme odpozorovať i vo Vrábľoch. Trhové ceny bytov v pôvodnom stave alebo po rekonštrukcií poklesli v priemere o 200-300€/m2. Ceny menších bytov klesajú pomenej. Pozemky si držia ceny i naďalej. Rodinné domy taktiež. Zaujímavosťou je nárast cien pri novostavbách. Pri novostavbách je taktiež zvýšený záujem o kúpu. Aj napriek zvýšeným úrokovým sadzbách na hypotékach, zvýšených režijných mesačných nákladov. Konkrétna cena za meter štvorcový je ovplyvňovaná polohou, stavom, možnosťami využitia, atď.
Môžeme povedať, že každý z faktorov ovplyvňuje premýšľanie kupujúceho tentokrát dokonca viac ako pred dvoma rokmi. Treba zdôrazniť, že obdobie tzv. „1 % úrokových sadzieb“ na hypotékach sa pre toto obdobie skončilo a sú v nedohľadne. Jedným dychom je potrebné pripomenúť, že úrokové sadzby boli v minulosti ešte viac vyššie.
Graf č. 4: Vývoj priemerných úrokových sadzieb v 12. mesiaci v roku so splatnosťou nad 5 rokov za obdobie 2004-2023
Zdroj: Národná banka Slovenska
*v roku 2023 je údaj za 10. mesiac v roku
Rozhodne, ale netreba zaspať na vavrínoch. Aj toto obdobie prináša skvelé ponuky. Len možno ich nenájdeme zverejnené v ponukách realitných portáloch. Sú ešte viac zašité ako v čase, keď realitný trh šliapal. Tu možno pripomenúť, že vždy budú okolo nás majitelia nehnuteľnosti, ktorí budú chcieť predať čo najrýchlejšie, budú motivovať výraznou zľavou z predajnej ceny. To sa zvyčajne hovorí na mieste predaja. Taktiež, nie každý chce mať ponuku vystavenú verejne. K tomu je dobré pripomenúť, že veľká časť ponúk na predaj sa nedostane na internet.
Preto, ak kupujeme nehnuteľnosť dajme o sebe vedieť, že kupujeme nehnuteľnosť. Sociálne siete sú fajn, no jeden, či dva príspevky nie sú všetko. Určite oslovme miestne realitne kancelárie. Čo najpresnejšie špecifikujme čo hľadáme. Pozrime miestnu riadkovú inzerciu, novinový stánok. Veľká väčšina najlepších ponúk na prvý pohľad nezaujme nablýskanými fotkami či predajným textom. Venujme pozornosť nehnuteľnostiam, ktoré nás na prvý pohľad nezaujmú. Obhliadky, obhliadky a obhliadky. Nezabúdajme na obhliadky, investujme svoj čas do nich. Hovorme čo chceme, pýtajme sa, dávajme ponuky, ukazujme sa svetu nehnuteľností. Určite sa viac dozvieme osobne ako cez email alebo telefón. Nikoho nebudeme otravovať, práve naopak, predajca sa len poteší, predávajúci taktiež.
Nekončime obhliadky vetou: “páčilo sa nám, ďakujeme ozveme sa.“ Tak si len zmenšíme šance dostať sa k lepšej cene, ponuke.
Investovanie do nehnuteľností je jeden z najobľúbenejších, najdostupnejších ,najjednoduchších spôsobov odkladania a následného zhodnotenia finančných prostriedkov. Nie je pre každého. Sú tu taktiež mnohé riziká. Napriek tomu, patrí investovanie do nehnuteľností medzi najbezpečnejšie.
Či kupujeme nehnuteľnosť na celoročné bývanie alebo investovanie. Pozrime sa pred tým na technicky stav, skryté chyby. Pozor na právny stav, ťarchy, prístup a siete. Všetko čo je v skutkovom stave, má byť aj na liste vlastníctva. Tu je dobre okrajovo pripomenúť príchod nového staveného zákona, ktorý nám nebude môcť umožňovať dodatočnú legalizáciu stavieb, prístavieb, terás, prístreškov, garáži, a pod.
Kúpa pozemku neznamená, že budeme vlastniť stavebný pozemok. O tom rozhoduje územnoplánovacia informácia a následne získané stavebné povolenie. Povieme si, áno môžem požiadať o zmenu územného plánu. Len to niečo bude stáť a nemáme záruku, že sa náš pozemok aj stane stavebným. S tým je dobré poradiť sa na príslušných úradoch.
Aby sme len neteoretizovali, ale aj poradili, tak sme si pre Vás pripravili pár tipov na nehnuteľnosti, povedzme o ktorých je dobré vedieť.
Rodinný dom, veľký pozemok, dobrá lokalita, blízko od Vrábľov. Nehnuteľnosť takmer so 40-imi ármi a so šírkou pozemku, ktorá má na začiatku 27 metrov. Okrem spomenutého domu v pôvodnom stave máme ešte jeden pôvodný, vidiecky dom z nepálenej tehly. Tým, že sa pozemok nachádza na vedľajšej ulici, a nie na hlavnej ulici, ponúka pokojné prostredie na bývanie, ktoré sa nachádza od Vrábľov do 10 minút.
Prikladáme Vám aj link: TU
Naopak, pokiaľ hľadáte nehnuteľnosť, ktorú chcete mať vo vlastnom portfóliu, máte čas, chcete do nej investovať svoje zdroje, čakať na ten správny moment a speňažiť to o pár rokov, tak aj pre Vás tu niečo máme. Pozemok v strede mestskej časti Horný Ohaj, ktorá je priamo prepojená chodníkom s Vrábľami. Hovoríme o pozemku s aktuálnom rozlohou 713 m2, v blízkosti, ktorého sú inžinierske siete.
Pokiaľ Vás zaujíma tento typ investície, máte radi výzvy a chcete dosiahnuť zisk, pozemok v Hornom Ohaji môže byť jednou z ciest.
Odkaz: TU
Niečo pre podnikavcov. Priestory sú vhodné na vykonávanie podnikateľskej činnosti či už v oblasti administratívy alebo výrobnej činnosti. Nachádzajú sa 6 kilometrov od Vrábľov. Ponúkajú menšie skladovacie priestory, 4x kancelária, 2x dielňa, WC, jedálenský priestor.
Viac informácií: TU
Zmyslom článku bolo pozrieť sa na situáciu, ktorú zažívame v poslednom období. Nevykresliť ju kriticky, no ani ju moc nenadľahčovať. Ani sme nikoho nechceli odohnať od investovania do nehnuteľností, ani naopak. Každá kríza prináša aj víťazné situácie. No ak pri kúpe bývania budeme sedieť doma na gauči, asi nič nevyhráme. Preto porozumenie vlastných možností, kombinované s obhliadkami nám môžu priniesť úspech v podobe dobrej kúpy a následného zhodnotenia finančných prostriedkov. Ako bolo opísané i vyššie, každý z nás má vidinu investície v niečom inom. Pre každého z nás tu je miesto a skvelé ponuky sa dajú stále nájsť.
